De Loan-to-Value of LTV is een van de eerste cijfers die bij een financieringsaanvraag met vastgoed op tafel komt. Ze bepaalt mee of een dossier bespreekbaar is, welke rente redelijk is en hoeveel marge er is voor investeerders. In dit artikel leggen we uit hoe de LTV wordt berekend en hoe ze in de praktijk wordt gebruikt.

De berekening

De LTV is de verhouding tussen het financieringsbedrag en de waarde van het onderpand:

LTV = financieringsbedrag / waarde van het vastgoed × 100

Een financiering van € 450.000 op een pand met een waarde van € 600.000 komt dus uit op een LTV van 75%. Bestaat er al een inschrijving op het pand, dan wordt gerekend met het totaal van alle financieringen samen.

Welke waarde wordt gebruikt?

Dat is de kern van de discussie. Afhankelijk van het dossier wordt gekeken naar:

  • de aankoopprijs bij een recente transactie;
  • de schattingswaarde uit een expertiseverslag;
  • de waarde na werken bij een renovatie- of ontwikkelingsdossier, naast de huidige waarde.

Bij ontwikkelingsdossiers wordt vaak zowel op de huidige waarde als op de eindwaarde gekeken, met een marge omdat de eindwaarde nog gerealiseerd moet worden. Voor de aanpak per dossiertype ziet u onze pagina's over projectfinanciering en overbruggingsfinanciering.

Waarom een maximum van 75%

Bij Fundament Finance wordt in de regel gewerkt met een maximale LTV van 75%. Die marge dient als buffer: ze vangt schommelingen in de marktwaarde op, dekt de kosten van een eventuele uitwinning en geeft ruimte voor onvoorziene omstandigheden. Hoe lager de LTV, hoe groter de buffer — en doorgaans hoe gunstiger de voorwaarden die bespreekbaar zijn.

Wat de LTV betekent voor ondernemers

Voor ondernemers bepaalt de LTV hoeveel eigen inbreng nodig is. Bij een aankoop van € 800.000 en een LTV van 75% blijft ongeveer € 200.000 aan eigen middelen of aanvullende structuur over, naast kosten en belastingen. Er zijn verschillende manieren om die ruimte te vinden: bijkomend onderpand, een gefaseerde opname of een herfinanciering van bestaand vastgoed. Onze financieringspagina's zetten de mogelijkheden per situatie op een rij.

Wat de LTV betekent voor investeerders

Voor investeerders is de LTV een risico-indicator, niet een garantie. Een lage LTV in combinatie met een inschrijving in eerste rang geeft een sterkere positie, maar de waardering blijft een schatting en een uitwinning kost tijd en geld. Beoordeel de LTV daarom altijd samen met het type pand, de ligging, de terugbetalingscapaciteit en de exitstrategie. Meer kader vindt u bij investeren via Fundament Finance en mee investeren.

Veelgemaakte fouten

  • Rekenen met een optimistische eigen inschatting in plaats van een onderbouwde waardering.
  • Bestaande inschrijvingen niet meetellen in de totale LTV.
  • Kosten, belastingen en werken buiten de berekening houden.
  • Een lage LTV als risicoloos beschouwen.

Samengevat

De LTV geeft in één cijfer weer hoeveel financiering er tegenover een pand staat. Ze is een belangrijk vertrekpunt, maar nooit het volledige verhaal: de waarderingsmethode, de rang van de zekerheden en het terugbetalingsprofiel bepalen samen of een dossier evenwichtig is.