Een ontwikkelingsproject financieren is iets anders dan een bestaand pand financieren. Bij een bestaand pand is er een waarde vandaag; bij een ontwikkeling is er een waarde ná realisatie, en een traject dat daar naartoe moet leiden. Die onzekerheid maakt de beoordeling van een projectfinanciering fundamenteel anders.

1. De grond of het bestaande pand

Het vertrekpunt blijft het onderpand: de grond, het te renoveren gebouw of de site. De waarde in de huidige staat bepaalt de basis van de zekerheid. Bij een projectfinanciering wordt daarnaast gekeken naar de verwachte waarde na afwerking, maar de zekerheid wordt niet op een hypothetische toekomst gebouwd.

2. De vergunningssituatie

Dit is in België vaak het zwaarste element. Een dossier met een definitieve, niet meer aanvechtbare vergunning staat in een compleet andere positie dan een dossier waarin de aanvraag nog moet worden ingediend. Wij vragen daarom altijd naar de stand van zaken: aanvraag, beroepsprocedure, voorwaarden in de vergunning en de timing.

3. Het budget en de realiteit ervan

Een bouwbudget wordt beoordeeld op onderbouwing, niet op optimisme. Concreet: aannemersoffertes of een aannemingsovereenkomst, een post onvoorzien, en een inschatting van prijsevolutie op materialen en arbeid. Een budget zonder marge is een risico, ook voor de ontwikkelaar zelf.

4. De fasering en de opvragingen

Bij ontwikkelingsdossiers wordt het kapitaal doorgaans niet in één keer opgevraagd, maar in schijven die aansluiten bij de vordering van de werken. Dat beperkt de rentelast voor de ontwikkelaar en houdt het risico beheersbaar. Een duidelijke fasering met controleerbare mijlpalen versterkt een dossier aanzienlijk.

5. De exit

Elke projectfinanciering wordt terugbetaald uit iets: verkoop van de eenheden, herfinanciering naar een langlopend bancair krediet, of verhuur met een verhuurwaarde die het krediet draagt. Hoe concreter die exit — bijvoorbeeld met reeds ondertekende verkoopcompromissen — hoe sterker het dossier.

6. Het track record van de ontwikkelaar

Ervaring met vergelijkbare projecten weegt mee. Niet als formaliteit, maar omdat de uitvoering van een ontwikkeling grotendeels afhangt van de mensen die het traject leiden. Een eerste project is niet uitgesloten, maar vraagt doorgaans meer eigen inbreng en een strakkere structuur.

7. De eigen inbreng

De verhouding tussen het financieringsbedrag en de waarde van het onderpand — de Loan-to-Value — bepaalt de buffer in het dossier. Wij werken met een LTV van maximaal 75%. De resterende inbreng komt van de ontwikkelaar en is voor beide partijen een teken van gedeeld belang.

Wat u het best voorbereidt

  • Een projectomschrijving met plannen en oppervlaktes
  • De vergunningsstukken en hun status
  • Een onderbouwd budget met offertes
  • Een planning met fasering
  • Een becijferde exit
  • De structuur van de vennootschap en de laatste jaarrekeningen

Projectfinancieringen bij Fundament Finance starten vanaf €200.000, met een looptijd van 1 tot 5 jaar. Elk dossier wordt afzonderlijk beoordeeld; er zijn geen standaardvoorwaarden.