In elk dossier met vastgoed als zekerheid is er één cijfer dat de rest bepaalt: de geschatte waarde van het pand. Daarop wordt de Loan-to-Value berekend, en dus het maximale financieringsbedrag. Toch is "de waarde" geen vaststaand gegeven — het hangt af van de methode en van de vraagstelling.

Wie schat?

In België gebeurt een schatting doorgaans door een landmeter-expert, een vastgoedexpert of een erkend schatter. Een verkoopadvies van een makelaar is iets anders: dat is een commerciële prijsindicatie, geen onderbouwd schattingsverslag. Voor een financieringsdossier is dat laatste nodig.

De drie klassieke methodes

Vergelijkingsmethode

Het pand wordt vergeleken met recent verkochte, gelijkaardige panden in dezelfde omgeving, gecorrigeerd voor oppervlakte, staat, ligging en EPC. Dit is de meest gebruikte methode voor woningen en appartementen.

Rendementsmethode

De waarde wordt afgeleid uit de huurinkomsten die het pand genereert of realistisch kan genereren, via een rendementspercentage. Gebruikelijk voor opbrengsteigendommen, bedrijfsvastgoed en handelspanden.

Residuele methode

Bij ontwikkelingsprojecten wordt vertrokken van de verwachte waarde na realisatie, waarvan bouwkosten, honoraria, financieringskosten en een ontwikkelaarsmarge worden afgetrokken. Wat overblijft, is de waarde van de grond of het te ontwikkelen pand vandaag.

Marktwaarde versus gedwongen verkoopwaarde

Een schattingsverslag vermeldt vaak twee cijfers. De marktwaarde is de prijs bij een normale verkoop, met voldoende tijd en een gewillige koper en verkoper. De gedwongen verkoopwaarde is de te verwachten opbrengst bij een verkoop onder tijdsdruk, bijvoorbeeld na uitwinning. Die ligt merkelijk lager. Voor de beoordeling van een zekerheid is precies dat tweede cijfer relevant: het geeft aan wat er in een slecht scenario overblijft.

Wat de waarde beïnvloedt

  • Ligging: de belangrijkste factor, en de enige die niet verandert.
  • Staat en bouwjaar: renovatiebehoefte drukt de waarde.
  • EPC en energieprestatie: weegt steeds zwaarder, ook door renovatieverplichtingen.
  • Stedenbouwkundige situatie: bestemming, vergunningstoestand, eventuele inbreuken.
  • Verhuurtoestand: lopende huurcontracten kunnen waarde toevoegen of beperken.
  • Verkoopbaarheid: hoe specifieker het pand, hoe kleiner de kopersmarkt.

Wat u kunt voorbereiden

Een schatting verloopt sneller en nauwkeuriger met de juiste stukken: het eigendomsbewijs, plannen en oppervlakteberekening, het EPC-attest, de stedenbouwkundige inlichtingen, de vergunningen, lopende huurcontracten en een overzicht van uitgevoerde werken.

Bij Fundament Finance vormt de schatting het vertrekpunt van elk dossier. Wij financieren tot een LTV van maximaal 75%, wat betekent dat er altijd een buffer blijft tussen het financieringsbedrag en de waarde van het onderpand. De definitieve voorwaarden worden per dossier bepaald.