Bij vastgoedfinanciering wordt vaak gesproken over de loan-to-value, meestal afgekort als LTV. Deze verhouding geeft aan hoe groot de financiering is ten opzichte van de waarde van het onderliggende vastgoed.

De LTV helpt om de verhouding tussen de schuld en het onderpand inzichtelijk te maken.

Hoe wordt de LTV berekend?

De basisformule is:

LTV = financieringsbedrag / vastgoedwaarde × 100

Stel dat een vastgoedobject een geschatte waarde heeft van €1.000.000 en dat er een financiering van €600.000 wordt gevraagd. De LTV bedraagt dan:

€600.000 / €1.000.000 × 100 = 60%

Dit betekent dat het financieringsbedrag overeenkomt met 60% van de gehanteerde vastgoedwaarde.

Waarom is een lagere LTV doorgaans gunstiger?

Bij een lagere LTV is er op papier een grotere waardemarge tussen de financiering en de geschatte waarde van het vastgoed. Deze marge kan een buffer vormen wanneer de verkoopwaarde lager uitvalt dan verwacht.

Een lagere LTV betekent echter niet automatisch dat een dossier veilig of geschikt is. Ook de kwaliteit van het vastgoed, de juridische structuur, de terugbetalingscapaciteit en de marktomstandigheden blijven belangrijk.

Welke vastgoedwaarde wordt gebruikt?

De uitkomst van de berekening is afhankelijk van de waarde die als basis wordt gebruikt. Dat kan bijvoorbeeld de aankoopprijs, marktwaarde of een voorzichtiger ingeschatte verkoopwaarde zijn.

Daarom moet bij iedere LTV duidelijk worden vermeld:

  • Op welke waardering de berekening gebaseerd is.
  • Wanneer de waardering werd uitgevoerd.
  • Wie de waardering heeft opgesteld.
  • Of er bestaande schulden of hypotheken zijn.
  • Of bijkomende financieringen in de berekening zijn opgenomen.

LTV is één onderdeel van de analyse

Een degelijk financieringsdossier wordt nooit uitsluitend op basis van één percentage beoordeeld. De LTV is een nuttige indicator, maar moet worden gecombineerd met een analyse van de kredietnemer, de cashflow, het project, de looptijd en de exitstrategie.