Wie investeert via een vastgoedfinanciering kijkt vaak eerst naar het rendement en de looptijd. Minstens even belangrijk is echter de vraag welke zekerheden tegenover de financiering staan.
Een veelgebruikte vorm van zekerheid is een hypotheek in eerste rang. Maar wat betekent die eerste rang precies? En betekent dit automatisch dat een investering volledig veilig is?
Wat is een hypotheek?
Een hypotheek is een zakelijk zekerheidsrecht op een onroerend goed. Wanneer vastgoed als zekerheid voor een financiering wordt gebruikt, kan ten gunste van de kredietgever of investeerder een hypotheek worden gevestigd.
De eigenaar blijft eigenaar van het vastgoed, maar het vastgoed dient als zekerheid voor de nakoming van de financiële verplichtingen. Een hypotheek wordt in België via een notariële akte gevestigd en ingeschreven volgens de toepasselijke wettelijke formaliteiten. In ons artikel over vastgoed als onderpand gaan we dieper in op de manier waarop die zekerheid binnen een financieringsstructuur past.
Waarom is de rang belangrijk?
Op één onroerend goed kunnen in bepaalde omstandigheden meerdere hypothecaire inschrijvingen bestaan. Daarom is niet alleen het bestaan van een hypotheek relevant, maar ook de rang ervan.
Een hypotheek in eerste rang staat in beginsel vóór later ingeschreven hypotheken bij de verdeling van de opbrengst van het onderpand, rekening houdend met de toepasselijke wettelijke regels, kosten en eventuele voorrechten. Voor een investeerder kan de eerste rang daarom een belangrijk onderdeel van de zekerhedenstructuur zijn.
Eerste rang betekent niet hetzelfde als gegarandeerde terugbetaling
Dit onderscheid is essentieel. Een hypotheek in eerste rang geeft een sterke juridische positie ten opzichte van bepaalde andere schuldeisers, maar garandeert niet dat het volledige geïnvesteerde bedrag in iedere situatie kan worden gerecupereerd.
Bij een gedwongen verkoop zijn onder andere relevant:
- de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs;
- kosten verbonden aan de uitwinning;
- mogelijke wettelijk bevoorrechte vorderingen;
- het openstaande bedrag van de financiering;
- de juridische en feitelijke toestand van het vastgoed.
Daarom moet een investeerder verder kijken dan uitsluitend de woorden «eerste rang».
De combinatie met LTV
Daar komt de loan-to-value, of LTV, in beeld. De LTV vergelijkt het financieringsbedrag met de gehanteerde waarde van het vastgoed.
Bijvoorbeeld:
Waarde vastgoed: €500.000
Financiering: €300.000
LTV = €300.000 / €500.000 = 60 %
Op papier bestaat er in dit voorbeeld een verschil van €200.000 tussen de gehanteerde vastgoedwaarde en het financieringsbedrag. Die buffer kan relevant zijn wanneer de waarde van het vastgoed zou dalen.
De LTV zegt echter niet alles. Ook de kwaliteit van de waardering en de verkoopbaarheid van het vastgoed zijn belangrijk.
Welke vragen moet een investeerder stellen?
Een investeerder doet er goed aan minstens te onderzoeken:
- Wat is het onderliggende vastgoed?
- Welke waarde wordt gebruikt?
- Wie heeft die waarde bepaald?
- Wat is de LTV?
- Welke hypotheekrang wordt gevestigd?
- Zijn er andere lasten of zekerheden?
- Wie is de geldnemer?
- Wat is de terugbetalingsstrategie?
- Wat gebeurt er contractueel bij wanbetaling?
Een goed gestructureerd financieringsdossier maakt deze elementen inzichtelijk.
Zekerheid is meer dan één cijfer
Een eerste hypotheek kan een belangrijk fundament vormen, maar moet altijd worden bekeken als onderdeel van de volledige financieringsstructuur. Rendement, LTV, looptijd, kwaliteit van het vastgoed, terugbetalingscapaciteit en juridische documentatie moeten samen worden beoordeeld.
