Een vastgoedfinanciering kan aantrekkelijk zijn omdat tegenover de lening een tastbaar actief kan staan. Maar vastgoed als onderpand betekent niet dat een investering zonder risico is.

Een professionele investeringsbeslissing begint daarom niet alleen bij het rendement, maar ook bij de vraag: wat kan er misgaan?

1. Kredietrisico

De geldnemer kan problemen krijgen om rente of kapitaal tijdig terug te betalen. Daarom moet niet alleen naar het vastgoed worden gekeken, maar ook naar de financiële positie en terugbetalingsstrategie van de geldnemer.

2. Waarderisico

Vastgoedwaarden kunnen wijzigen. Een waardering op het moment van financiering is geen garantie voor de prijs die later bij een verkoop kan worden gerealiseerd. Dat geldt in het bijzonder bij een gedwongen of versnelde verkoop.

3. Liquiditeitsrisico

Een private lening is doorgaans niet vergelijkbaar met een beursgenoteerd aandeel dat onmiddellijk kan worden verkocht. Het kapitaal kan gedurende de overeengekomen looptijd vastliggen. Een investeerder moet daarom vooraf beoordelen of hij het geïnvesteerde bedrag gedurende die periode kan missen.

4. Uitwinningsrisico

Zelfs wanneer een hypotheek bestaat, kan het uitwinnen van vastgoed tijd en geld kosten. Juridische procedures, notariskosten, verkoopkosten en andere omstandigheden kunnen de uiteindelijke recuperatie beïnvloeden.

5. Renterisico en opportuniteitskost

Wanneer een rente voor meerdere jaren wordt vastgelegd, kunnen marktomstandigheden tijdens de looptijd veranderen. Een investeerder moet daarom ook de looptijd meenemen in zijn beslissing.

Welke rol speelt LTV?

Een lagere loan-to-value kan meer verschil creëren tussen de gehanteerde waarde van het vastgoed en de omvang van de financiering. Maar LTV alleen is onvoldoende.

Een lage LTV op moeilijk verkoopbaar of verkeerd gewaardeerd vastgoed kan een vertekend beeld geven. Daarom moet ook gekeken worden naar:

  • kwaliteit van de waardering;
  • locatie;
  • type vastgoed;
  • verkoopbaarheid;
  • juridische toestand.

Hoe vastgoed als onderpand in een structuur wordt opgenomen, bepaalt mee hoe die elementen doorwegen.

Welke rol speelt een hypotheek in eerste rang?

Een eerste hypothecaire rang kan de juridische positie van de investeerder versterken. Maar ook een eerste hypotheek maakt een investering niet risicoloos.

De uiteindelijke recuperatie blijft onder meer afhankelijk van de verkoopopbrengst, kosten, wettelijke rangregeling en concrete omstandigheden.

Een professioneel dossier toont ook de risico’s

Een kwalitatief investeringsdossier moet daarom niet uitsluitend antwoorden op: «Wat kan ik verdienen?» maar eveneens op: «Welke risico’s neem ik en welke zekerheden staan daar tegenover?»

Die combinatie vormt de basis van een doordachte investeringsbeslissing.