Veel ondernemers hebben vermogen zitten in vastgoed dat ze jaren geleden aankochten. Tegelijk kan de bestaande kredietstructuur niet meer passen bij de plannen van vandaag. Een herfinanciering brengt die twee samen: de bestaande financiering wordt herzien, en de overwaarde op het vastgoed vormt de basis van een nieuwe structuur.

Wat is een herfinanciering precies?

Bij een herfinanciering wordt een bestaand krediet vervangen door een nieuw krediet, meestal met andere voorwaarden: een andere looptijd, een ander aflossingsschema of een hoger bedrag. Ligt het nieuwe bedrag hoger dan het openstaande saldo, dan komt het verschil vrij als werkkapitaal of investeringsruimte.

Vier situaties waarin het zinvol kan zijn

1. Overwaarde activeren

Als een pand in waarde is gestegen en het openstaande krediet fors is afgebouwd, zit er ruimte tussen de waarde en de schuld. Die ruimte kan worden ingezet voor een volgende aankoop, een renovatie of een uitbreiding van de activiteit.

2. Kasstroom herstellen

Een korte looptijd met hoge maandlasten kan de kasstroom van een onderneming afknellen. Door de structuur te herzien, kan de druk per maand dalen. Let wel: een langere looptijd betekent doorgaans een hogere totale kost.

3. Meerdere kredieten samenbrengen

Ondernemers hebben vaak verschillende kredieten opgebouwd bij verschillende verstrekkers. Ze samenbrengen in één structuur maakt de opvolging eenvoudiger en de rapportering duidelijker.

4. Een deadline overbruggen

Soms is een herfinanciering een tussenstap: een pand wordt verkocht, een vergunning wordt verwacht of een bancair traject loopt nog. In dat geval speelt de exit — hoe de financiering uiteindelijk wordt terugbetaald — een centrale rol in de beoordeling.

Waar wordt naar gekeken?

De analyse van een herfinancieringsdossier draait doorgaans om vier elementen:

  • De waarde van het vastgoed en de resulterende Loan-to-Value. Wij werken met een LTV van maximaal 75%.
  • De bestaande inschrijvingen op het pand. Wie in eerste rang staat, en hoeveel ruimte blijft er over?
  • De terugbetalingscapaciteit van de onderneming: kasstroom, contracten, huurinkomsten.
  • De exit: verkoop, bancaire overname of terugbetaling uit de exploitatie.

De aandachtspunten

Een herfinanciering is geen automatische verbetering. Er zijn kosten aan verbonden: wederbeleggingsvergoeding op het bestaande krediet, notaris- en registratiekosten voor een nieuwe hypothecaire inschrijving, en eventuele schattingskosten. Die kosten moeten worden afgewogen tegen het voordeel van de nieuwe structuur. Daarnaast verhoogt een herfinanciering met bijkomend kapitaal ook de schuldgraad — dat vraagt een realistische inschatting van de toekomstige kasstroom.

Praktisch

Bij Fundament Finance start een herfinancieringsdossier vanaf €200.000, met een looptijd tussen 1 en 5 jaar. In een eerste gesprek bekijken we de bestaande structuur, de waarde van het pand en het doel van de herfinanciering. Blijkt een klassieke bancaire piste beter, dan zeggen we dat.