Bij vastgoed vallen het ideale aankoopmoment en het moment waarop kapitaal beschikbaar komt niet altijd samen.

Een ondernemer kan bijvoorbeeld een interessant pand willen aankopen terwijl de verkoop van een ander vastgoedobject nog niet is afgerond. Of een projectontwikkelaar heeft tijdelijk kapitaal nodig om een aankoop of een volgende projectfase mogelijk te maken.

In dergelijke situaties kan overbruggingsfinanciering een mogelijke oplossing zijn. Maar hoe werkt zo'n tijdelijke financiering precies?

Wat is overbruggingsfinanciering?

Overbruggingsfinanciering is een tijdelijke financieringsstructuur waarmee de periode tussen een huidige kapitaalbehoefte en een verwachte toekomstige instroom van middelen kan worden overbrugd. Het gaat dus niet om een klassieke langetermijnlening, maar om financiering met een bewust beperkte looptijd.

Kenmerkend is dat de terugbetaling doorgaans niet uit gewone maandelijkse aflossingen komt, maar uit een specifieke gebeurtenis: een verkoop, een herfinanciering of het vrijkomen van andere middelen.

Daarom geldt bij dit type financiering een belangrijk uitgangspunt: er moet vooraf een geloofwaardige en onderbouwde exitstrategie zijn. Zonder duidelijk zicht op de terugbetaling is een tijdelijke structuur zelden aangewezen. De concrete voorwaarden, looptijd en zekerheden worden altijd per dossier beoordeeld.

Wanneer kan overbruggingsfinanciering relevant zijn?

In de praktijk komen onder meer de volgende situaties voor:

  • Aankoop vóór verkoop. Een nieuw pand wordt aangekocht terwijl een bestaand vastgoedobject nog te koop staat of waarvan de akte nog niet is verleden.
  • Opportunistische aankoop. Een pand komt onverwacht op de markt en de timing laat geen lang financieringstraject toe.
  • Tijdelijke liquiditeitsbehoefte. Werkkapitaal of een betalingsverplichting moet tijdelijk worden opgevangen, in afwachting van verwachte inkomsten.
  • Wachten op bancaire financiering. Een bankdossier is in behandeling, maar de doorlooptijd sluit niet aan bij de gevraagde timing.
  • Herfinanciering in voorbereiding. Een herfinanciering van vastgoed is opgestart maar nog niet afgerond.
  • Renovatie of ontwikkeling. Werken moeten worden voorgefinancierd voordat een pand verkocht, verhuurd of geherfinancierd kan worden.
  • Tussen projectfasen. Een ontwikkeling schuift door naar een volgende fase terwijl de opbrengsten van de vorige fase nog niet volledig binnen zijn.

In al deze gevallen is de vraag niet alleen of er kapitaal beschikbaar kan zijn, maar of de tijdelijke structuur logisch aansluit bij de werkelijke planning van het project.

De exitstrategie is cruciaal

Bij tijdelijke financiering draait de analyse niet in de eerste plaats om de vraag "hoe krijgen we vandaag het kapitaal?", maar om de vraag "hoe wordt deze financiering op het einde terugbetaald?".

Mogelijke exits zijn onder meer:

  • verkoop van het vastgoed;
  • herfinanciering bij een bank of een andere financier;
  • verkoop van het project of van afzonderlijke units;
  • operationele cashflow van de onderneming;
  • het beschikbaar komen van andere middelen, bijvoorbeeld uit een eerder afgesloten verkoop.

Een exitstrategie wordt sterker wanneer ze onderbouwd is: een verkoopcompromis, een waardering, een kredietaanvraag in behandeling of een realistische verkoopplanning. Even belangrijk is de vraag wat gebeurt als de exit later valt dan verwacht. Een tijdsbuffer in de looptijd is daarbij vaak zinvoller dan een optimistische planning.

Welke rol kan vastgoed spelen?

Afhankelijk van de financieringsstructuur kan vastgoed als zekerheid worden ingezet. Dat kan de basis van het dossier versterken, maar neemt de risico's niet weg.

Drie begrippen komen daarbij vaak terug:

Welke zekerheden concreet mogelijk zijn, hangt af van het pand, de bestaande schulden en de structuur van het dossier.

Een illustratief rekenvoorbeeld

Een onderneming wil een bedrijfspand aankopen voor €750.000. Tegelijk staat een bestaand pand verkocht, maar de afronding van die verkoop volgt pas over enkele maanden. Om de nieuwe opportuniteit mogelijk te maken, is tijdelijk €300.000 nodig.

  • Aankoopprijs nieuw pand: €750.000
  • Beschikbare eigen middelen en bancaire financiering op korte termijn: €450.000
  • Tijdelijk tekort: €300.000
  • Verwachte exit: afronding van de verkoop van het bestaande pand

Een tijdelijke financieringsstructuur van €300.000 kan de periode tussen de aankoop en de verkoopopbrengst theoretisch overbruggen. Bij de afronding van de verkoop wordt de overbrugging terugbetaald met de vrijgekomen middelen.

Dit voorbeeld is uitsluitend illustratief en vormt geen financieringsvoorstel. Bedragen, looptijd, rente en zekerheden zijn steeds dossierafhankelijk.

Wat wordt bij een aanvraag bekeken?

Bij de beoordeling van een aanvraag komen doorgaans de volgende elementen samen aan bod:

  • het gevraagde financieringsbedrag;
  • het doel van de financiering;
  • de gewenste looptijd;
  • de onderneming en haar structuur;
  • het betrokken vastgoed;
  • de waardering van dat vastgoed;
  • bestaande schulden en inschrijvingen;
  • de beschikbare zekerheden;
  • de terugbetalingsstrategie;
  • de timing van aankoop, werken en exit.

Wie deze informatie op voorhand samenbrengt, versnelt de beoordeling aanzienlijk. Ons artikel over een sterk financieringsdossier voorbereiden zet op een rij welke stukken daarbij helpen. Wie eerst wil weten wanneer financiering buiten de klassieke bankkanalen relevant kan zijn, leest ook ondernemingsfinanciering buiten de bank. Voor voorbeelden uit de praktijk kunt u onze realisaties bekijken.